我国物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定。”所以商业楼40年后不能自动续期，土地使用产权归还国家所有。不过，有年限的是土地年限，土地上的建筑物永远是买受人的。房主可以依照规定支付土地使用权出让金继续使用。

其实，物权法规定的很清楚，有年限的是土地年限，土地上的建筑物永远是买受人的。土地年限到期了，会有相关部门来评估土地上的建筑物是否能使用。如果能使用的话，产权人需要缴纳些土地出让金就可以继续使用了，如果不能使用的话会回收土地并赔偿产权人。

政策支持如下：

根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

土地使用权和房屋所有权的区别：

1、房屋所有权(即房产权)是永久的，“房产证里是没有期限登记栏的”。

2、土地使用权是有期限的，比较常见的是40年、50年和70年。

如果土地使用者未申请续期，土地使用权和地上房产由国家无偿收回，房屋所有权也就自然消失。如果，房主想继续使用，需申请延长土地使用期并补缴出让金。如果，房主想继续使用但国家不批准，那么国家回收土地并作出相应的补偿。