随着城市化进程的加快和房地产市场的成熟，存量房市场逐渐成为房地产交易的重要组成部分。存量房，顾名思义，指已建成并投入使用的房屋，但其具体定义和与二手房的关系常常让购房者感到困惑。有人认为所有二手房都属于存量房，也有人将存量房与新房对立起来。实际上，存量房和二手房既有重叠又有区别。

一、存量房的定义与特点

1. 存量房的定义

存量房是指已经建成并投入使用的房屋，区别于尚未建成或正在建设的新房（期房）。在房地产语境中，存量房通常包括以下几类：

• 已出售并取得产权证的住宅，如个人拥有的二手房。

• 未出售但已建成的商品房，如开发商库存的尾盘。

• 政府或企事业单位持有的已建成公房、房改房等。

• 其他已建成使用的非住宅物业，如商业用房、办公楼等。

存量房的定义强调房屋的“已建成”状态，与其产权归属或交易次数无关。换句话说，存量房既包括首次交易的现房，也包括多次交易的二手房。

2. 存量房的特点

• 已建成并可使用：存量房多为现房，购房者可直接查看房屋的实际状况，如户型、采光、装修等。

• 多样化的产权类型：包括商品房、公房、房改房、安置房等，产权性质复杂。

• 交易灵活性：存量房市场涉及个人、开发商和政府等多方交易，交易方式多样（如买卖、租赁）。

• 区域分布广泛：存量房多集中于城市中心或成熟社区，地理位置优越，但房龄和质量差异较大。

• 政策影响大：存量房交易受限购、限贷、税费等政策影响，交易成本和流程因城市而异。

二、存量房与二手房的关系

1. 二手房是否都属于存量房？

——是，但存量房不等于二手房。

二手房是指已经完成首次交易、产权归属个人的房屋，通常由业主出售给下一位买家。所有二手房都属于存量房，因为它们已建成并投入使用。然而，存量房的外延更广，不仅包括二手房，还包括以下非二手房的存量房类型：

• 开发商库存的现房：开发商建成的商品房尚未出售，属于存量房但非二手房。

• 政府或企事业单位持有的房屋：如公房、房改房，未进入二手市场交易。

• 新建未售的尾盘：开发商滞销的现房，属于存量房但未成为二手房。

——示例：某城市一栋新建商品房竣工后，部分单位未售出，这些房屋属于存量房但不是二手房。而业主购买后再次出售的房屋，则既是存量房又是二手房。

2. 存量房与二手房的区别

1）范围差异：

• 存量房：涵盖所有已建成房屋，包括二手房、新建现房、公房等。

• 二手房：仅指个人产权的已交易房屋，强调“二手”交易属性。

2）交易主体：

• 存量房：交易主体包括个人、开发商、政府等。

• 二手房：交易主体通常为个人（卖家与买家）。

3）产权状态：

• 存量房：产权可能尚未明确（如开发商库存房）。

• 二手房：产权已归属个人，需办理过户手续。

4）市场定位：

• 存量房：强调房屋的物理状态（已建成），常用于市场库存分析。

• 二手房：强调交易属性，常用于个人买卖市场。

三、存量房市场的特点

1. 市场规模庞大

随着城市化进程，存量房市场规模不断扩大。根据国家统计局数据，截至2024年，全国城镇住宅存量约300亿平方米，其中二手房交易占比逐年上升，尤其在北上广深等城市，二手房交易量已超过新房。

2. 区域差异明显

• 一线城市：如北京、上海，存量房多为二手房，集中于老城区或成熟社区，房龄较长，价格较高。

• 二三线城市：存量房包括大量开发商库存现房，市场以新房为主，二手房交易活跃度较低。

• 中小城市：存量房多为公房或房改房，交易受政策限制较多。

3. 政策调控严格

存量房交易受房地产政策影响较大，如：

• 限购政策：部分城市限制非本地户籍购买存量房。

• 税费政策：二手房交易涉及增值税、个人所得税、契税等，存量房中的公房交易可能享受税费减免。

• 贷款限制：存量房贷款审批严格，房龄较老的房屋可能无法获得贷款。

4. 交易成本较高

存量房交易（尤其是二手房）涉及中介费、税费、过户费等，成本高于新房。例如，北京二手房交易综合成本可能占房价的5%-10%。

四、存量房与二手房的实际应用

1. 购房场景

存量房购房：

• 优点：可实地查看房屋状况，位置多在成熟社区，配套完善；部分现房价格低于新房。

• 缺点：房龄较老的存量房可能存在质量问题；交易流程复杂，需办理产权过户。

二手房购房：

• 优点：房屋装修状况一目了然，部分带装修的二手房可拎包入住。

• 缺点：价格受市场波动影响大，需评估房屋折旧和维护成本。

2. 投资价值

• 存量房投资：适合关注开发商库存现房或公房的投资客，部分尾盘价格较低，升值潜力大。

• 二手房投资：适合追求稳定租金回报的投资者，尤其在一线城市核心地段，租金收益可观。

五、存量房市场的注意事项

1. 产权核查

• 存量房：核查房屋是否取得房产证，是否存在抵押或查封；公房需确认是否可上市交易。

• 二手房：查验产权证、卖方身份，确保无产权纠纷；注意房屋年限对贷款的影响。

2. 房屋质量评估

• 存量房：检查房屋结构、水电管线、渗漏情况，尤其是老旧公房或尾盘。

• 二手房：评估装修状况和折旧程度，注意隐蔽工程（如水电）的老化问题。

3. 政策与成本

• 政策限制：了解当地限购、限贷政策，如北京要求非京籍购房者满足5年社保条件。

• 交易成本：预算税费、中介费等，二手房交易需特别注意增值税（满2年可免）。

4. 选择正规渠道

• 优先通过正规中介（如链家、我爱我家）或开发商购买，签订规范合同，避免交易风险。

• 委托专业律师或房产评估机构审查合同和产权。

六、存量房市场的趋势与建议

1. 市场趋势

• 存量房占比上升：随着新房供应减少，存量房交易在一线城市占比已超50%，未来将持续增长。

• 政策支持：相关部门鼓励盘活存量房，如房改房上市、老旧小区改造等，释放市场潜力。

• 数字化交易：线上房产平台（如贝壳找房）提高存量房交易效率，信息更透明。

2. 购房与投资建议

• 明确需求：刚需购房者可选择地段优越的二手房，投资客可关注开发商尾盘或改造潜力大的存量房。

• 关注房龄：房龄超过20年的存量房需谨慎，贷款难度大且维护成本高。

• 比较性价比：对比存量房与新房的价格、地段和配套，选择性价比最高的房源。

• 长期规划：存量房多位于成熟社区，适合长期居住或投资，需考虑未来升值潜力。

存量房市场规模庞大，受政策、区域和交易成本影响显著。购房者需核查产权、评估房屋质量并了解政策限制，以降低交易风险。未来，随着新房供应减少和政策支持，存量房市场将更加活跃。