卖房是一项涉及大额资金的复杂交易，特别是在过户前，卖家需要格外谨慎，以确保交易顺利并避免经济损失或法律纠纷。随着房地产市场的快速发展，房产交易诈骗手段层出不穷，卖家可能面临资金安全、合同陷阱或身份冒充等风险。

一、卖房过户前的准备工作

1. 核实房产证及相关证件

• 确认产权清晰：检查房产证（不动产权证书）是否完整，确认房屋无抵押、查封或产权纠纷。可以通过当地不动产登记中心查询房屋状态。

• 准备必要证件：

① 身份证、户口本、房产证原件及复印件。

② 若为共有产权，需提供共有权人同意出售的书面证明。

③ 若涉及委托，需准备经公证的授权委托书。

• 注意事项：确保房产证上的信息与实际一致，如房屋面积、地址等。若证件丢失，需提前补办，避免影响交易。

2. 结清相关费用

• 物业费、水电燃气费：在过户前结清所有物业管理费、水电燃气费及停车费等，保留缴费凭证。

• 贷款清偿：若房屋有未结清的抵押贷款，需提前与银行沟通，办理贷款清偿手续，并取得银行出具的贷款结清证明。

• 税务核查：核查房屋交易涉及的税费（如增值税、个人所得税、契税），提前计算税费负担，明确买卖双方分担比例。

3. 选择正规中介或直接交易

• 通过中介：选择有资质的房地产中介公司（如链家、贝壳找房），签订正规中介合同。核查中介的营业执照和从业资质，避免“黑中介”。

• 直接交易：若选择与买家直接交易，需自行准备合同并咨询律师，确保合同条款合法合规。

4. 确定交易方式

• 全款交易：买家支付全额房款，资金通常存入卖家指定账户或监管账户，待过户完成后再解冻。

• 贷款交易：买家通过银行贷款支付部分房款，卖家需确认买家贷款审批通过后再办理过户。

• 注意事项：明确付款方式、时间节点及资金监管方式，避免直接收款导致资金风险。

二、过户前的主要注意事项

过户是房产交易的核心环节，卖家需关注以下事项，确保交易安全合法：

1. 签订正规买卖合同

• 合同内容：根据《民法典》第595条及《城市房地产管理法》，买卖合同需明确房屋价格、付款方式、过户时间、违约责任及税费分担等条款。

• 初步协议：在正式合同前，买卖双方可能签订意向书或初步协议，约定定金（通常为总价的10%-20%）。卖家应确保协议具有法律效力，必要时请律师审核。

• 注意事项：避免签订条款模糊的合同，如未明确违约金或付款时间，可能导致后续纠纷。

2. 资金安全管理

• 使用资金监管账户：在上海、广州等地，资金监管是强制要求，买家将房款存入银行监管账户，待过户完成后再转至卖家账户。卖家需确认监管账户的真实性。

• 核实付款信息：若买家通过银行转账，卖家需核实收款账户信息，防止被诈骗者替换为假账户。

• 分期付款：若买家分期支付，需在合同中明确每期付款金额及时间，确保资金按时到账。

3. 过户流程准备

• 提交材料：根据《不动产登记暂行条例》，过户需提交以下材料：

① 买卖双方身份证、房产证、买卖合同。

② 贷款交易需提供银行贷款审批文件。

③ 税费缴纳凭证（如增值税、个人所得税）。

• 在线登记：大部分城市要求在房地产交易中心进行网上签约和登记，防止“一房二卖”。卖家需配合完成网上登记手续。

• 时间安排：过户通常在签约后7-15天完成，卖家需与买家和中介协商具体时间。

4. 房屋交接

• 检查房屋状况：在过户前，卖家需确保房屋内设施（如家电、家具）与合同约定一致，修复损坏部分。

• 清理个人物品：将个人物品清空，保留合同约定的物品（如空调、热水器）。

• 交接钥匙：过户完成后，卖家需将所有钥匙（包括门禁卡、车位卡）移交买家，并签署交接单。

三、卖家如何避免被骗风险？

房产交易涉及大额资金，卖家需警惕以下常见诈骗手段，并采取相应防范措施：

1. 防范身份冒充诈骗

• 风险：诈骗者冒充买家或中介，提供虚假身份信息或伪造证件，诱导卖家过户后不支付房款。

• 防范措施：

① 核实买家身份：要求买家提供身份证原件，并通过公安系统或中介核实其真实性。

② 当面交易：尽量与买家当面沟通，避免仅通过电话或电子邮件交易。

③ 警惕低价诱惑：诈骗者可能以高于市场价的报价吸引卖家，需核查买家资金来源和交易意图。

2. 防范资金诈骗

• 风险：诈骗者通过伪造转账凭证、更改银行账户或冒充中介发送虚假付款指示，骗取卖家信任。

• 防范措施：

① 使用资金监管账户：优先选择银行监管账户，确保资金安全。

② 核实账户信息：在收到付款指示时，通过已确认的电话或当面核实收款账户，避免被替换为诈骗账户。

③ 警惕提前转账要求：若买家要求在过户前支付大额定金或全款，需确认资金到账后再进行下一步操作。

3. 防范合同陷阱

• 风险：买家或中介可能在合同中设置不公平条款，如延长付款期限、模糊违约责任等，导致卖家利益受损。

• 防范措施：

① 请律师审核合同：聘请专业律师审查合同条款，确保条款公平合理。

② 明确违约条款：合同需明确违约金（如总价的20%）及违约处理方式，避免买家拖延付款。

③ 避免口头承诺：所有交易条款需写入合同，避免依赖口头协议。

4. 防范税费欺诈

• 风险：部分买家或中介可能建议通过“阴阳合同”（即申报低价合同以少缴税费）规避税费，导致卖家承担法律风险。

• 防范措施：

① 拒绝阴阳合同：根据《税收征收管理法》，阴阳合同属违法行为，可能导致罚款或刑事责任。卖家应坚持按实际成交价申报税费。

② 核查税费分担：明确买卖双方税费分担比例，如增值税（约5%）、个人所得税（1%-2%）、契税（由买家承担，3%-5%）。

四、对卖家的实用建议

1. 提前咨询专业人士

• 聘请房地产律师或咨询正规中介，确保交易流程合规。

• 通过银行或不动产登记中心核实买家资金及房屋状态。

2. 建立信任但保持警惕

• 与买家和中介建立良好沟通，但对任何异常要求（如提前过户、更改账户）保持警惕。

• 定期检查银行账户，确保资金到账无误。

3. 保留交易记录

• 保存所有合同、付款凭证、沟通记录及过户文件，必要时可作为法律证据。

• 使用微信或邮件确认重要事项，避免口头误解。

4. 了解市场行情

• 参考周边同类房产价格，避免被高价诱惑或欺骗。

• 关注当地房地产政策，如限售政策或税费调整，提前规划交易时间。

5. 应对纠纷

• 若买家拖延付款，可依据合同要求支付违约金或解除合同。

• 若遇诈骗，立即向公安机关报案，并联系律师提起诉讼。

建议卖家在交易前咨询专业人士，保持警惕，合理规划交易流程，以确保资金安全和交易顺利完成。